Rút ra chiến lược đầu tư BĐS theo mục tiêu
Sau khi đi thực tế nhiều khu vực, nhìn vào quy hoạch và hạ tầng đang hình thành của TP.HCM và vùng lân cận, có thể thấy rõ một điều:
Không có “khu vực tốt nhất” — chỉ có “khu vực phù hợp với mục tiêu của từng người”.
Dưới đây là một số định hướng đầu tư theo từng nhu cầu cụ thể:
1. Mua để ở – giữ giá trị và tăng trưởng ổn định
Nếu mục tiêu là an cư lâu dài + tài sản tăng đều theo thời gian, thì khu Đông vẫn là lựa chọn hợp lý nhất.
Nên ưu tiên các khu:
Bám theo tuyến Metro
Kết nối trực tiếp về cao tốc Long Thành – Dầu Giây
Hưởng lợi từ Long Thành Airport trong tương lai
Một số khu tiêu biểu:
Global City
Palm City
Victoria Village
Khu vực Quận 2 cũ, đặc biệt quanh nút giao An Phú
Đây là những nơi vừa có hạ tầng, vừa có quy hoạch bài bản, lại nằm trong trục phát triển dài hạn của thành phố.
2. Nội đô hiện hữu – nên cân nhắc kỹ
Các quận trung tâm hiện hữu:
Quỹ đất gần như đã kín
Hạ tầng ít dư địa mở rộng
Áp lực giao thông cao
Thiếu không gian và tiện ích mới
Giá có thể đã ở vùng “ổn định”, khó kỳ vọng tăng trưởng mạnh.
Phù hợp với:
Người có công việc gần khu vực
Hoặc muốn sống gần gia đình
3. Đầu tư dòng tiền – cho thuê
Nếu mục tiêu là tạo thu nhập hàng tháng, thì nên nhìn về phía Bắc:
Khu vực Thành phố mới Bình Dương
Gần các KCN lớn như VSIP 1, VSIP 2
Một số dự án:
The Nest (tầm giá ~2.5 – 3 tỷ/căn 1–2PN)
Nhu cầu thuê thực rất cao từ:
Chuyên gia
Kỹ sư
Nhân sự làm việc tại khu công nghiệp
4. Tài chính thấp (~2 tỷ) – tìm cơ hội vùng ven
Với ngân sách hạn chế hơn, hướng Tây là lựa chọn:
Khu vực Long An
Các dự án như Eco Retreat
Hoặc Vin Green City (nếu muốn theo hệ sinh thái Vinhomes)
Ưu điểm:
Giá còn “dễ thở”
Dư địa tăng trưởng dài hạn
Nhưng cần xác định:
Thời gian chờ lâu hơn
Phụ thuộc vào hạ tầng kết nối
5. Nghỉ dưỡng – dưỡng già
Nếu mục tiêu là tài sản nghỉ dưỡng + tích lũy dài hạn, thì hướng Nam là lựa chọn hợp lý:
Cần Giờ (Vin Cần Giờ) ~5 tỷ
Vũng Tàu (Blanca City – Sun Group, gần Sun World) ~4.5 tỷ
Điểm mạnh:
Gần TP.HCM
Có biển
Hưởng lợi từ hạ tầng du lịch trong tương lai
6. Đón sóng Long Thành Airport – chiến lược 2030
Nếu bạn đang nhìn về tăng trưởng theo chu kỳ hạ tầng lớn, thì Long Thành là “câu chuyện rõ ràng nhất”.
Với tầm giá ~4 tỷ:
Có thể cân nhắc Springville (Gamuda Land) – Nhơn Trạch
Cách sân bay Long Thành ~8km
Đáng chú ý:
Tuyến Metro dự kiến kéo dài đi ngang khu này
Kết nối tương lai có thể tương tự trục Bình Thạnh – Phú Nhuận – Tân Sơn Nhất hiện nay
Đây là dạng đầu tư:
Không dành cho “lướt sóng”
Nhưng phù hợp với người kiên nhẫn chờ chu kỳ 5–7 năm
Kết luận
Thị trường không thiếu cơ hội.
Vấn đề là bạn đang đứng ở đâu — và muốn điều gì:
An cư → chọn hạ tầng đã rõ
Dòng tiền → đi theo nơi có nhu cầu thuê
Tăng trưởng dài hạn → bám theo đại dự án hạ tầng
Nghỉ dưỡng → chọn nơi có tiềm năng du lịch
BĐS không phải là cuộc chơi chọn đúng chỗ.
Mà là cuộc chơi chọn đúng mục tiêu.

Trong cấu trúc tài chính của một dự án Bất động sản hiện nay, đặc biệt là dưới tác động của Luật Đầu tư 2025 (có hiệu lực từ 01/03/2026), Ngân hàng đóng vai trò là "người gác két" cực kỳ nghiêm ngặt. Tuy nhiên, một Chủ đầu tư chuyên nghiệp luôn biết cách vận hành để dòng tiền luân chuyển hiệu quả phục vụ chiến lược tập đoàn.

1. CƠ CHẾ "GÁC CỔNG" CỦA NGÂN HÀNG

Để đảm bảo an toàn tín dụng, Ngân hàng thiết lập hệ thống kiểm soát 3 lớp chặt chẽ thông qua tài khoản phong tỏa của SPV (Công ty dự án):
Kiểm soát dòng tiền vào: Tất cả các khoản thanh toán từ Người mua và vốn giải ngân tín dụng phải tập trung về một mối tại Ngân hàng.
Giải ngân theo tiến độ xây dựng: Tiền chỉ được chi ra dựa trên hồ sơ nghiệm thu khối lượng thực tế tại công trường.
Thứ tự ưu tiên thanh toán: Dòng tiền thu về sẽ ưu tiên trả lãi vay và nợ gốc cho Ngân hàng trước khi thanh toán cho các bên liên quan khác.

🧠 Ngân hàng kiểm soát dự án dựa trên "hình thức" và "chứng từ" kế toán để giảm thiểu rủi ro thất thoát vốn.

2. CHIẾN LƯỢC ĐIỀU TIẾT DÒNG TIỀN ĐẦU VÀO CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

Dù bị giám sát, Chủ đầu tư vẫn nắm quyền quyết định "van nước" đầu vào của dự án:
Điều phối tiến độ bán hàng: Chủ đầu tư chủ động quyết định thời điểm bung hàng và chính sách chiết khấu thanh toán nhanh. Việc này giúp thu hút lượng tiền mặt (Cash-in) lớn về tài khoản dự án ngay lập tức, vượt xa tốc độ cần giải ngân cho xây dựng.
Tối ưu hóa cấu trúc vốn dự án: Theo Luật Đầu tư 2025, việc quản trị vốn chủ sở hữu và vốn huy động được tách bạch rõ ràng. Chủ đầu tư sử dụng cơ chế SPV để điều tiết dòng tiền nội bộ giữa các dự án khác nhau trong cùng hệ sinh thái.
💡 Việc làm chủ tốc độ bán hàng và chính sách thanh toán chính là công cụ điều tiết dòng tiền mạnh nhất mà Chủ đầu tư sở hữu.

3. KỸ THUẬT "LẤY TIỀN VỀ" THÔNG QUA HỆ SINH THÁI NỘI BỘ
Đây là phần thực chiến nhất giúp Chủ đầu tư rút tiền về hệ thống để tái đầu tư mà vẫn tuân thủ đúng các lớp kiểm soát của Ngân hàng:
Nâng khống giá trị hợp đồng nội bộ (Contract Value Makeup):
+ Chủ đầu tư ký hợp đồng thiết kế, thi công hoặc lắp đặt thiết bị với các công ty con trong tập đoàn. Giá trị hợp đồng thường bao gồm một phần biên lợi nhuận được tính toán trước.
+ Khi Ngân hàng giải ngân thanh toán cho nhà thầu, phần thặng dư này sẽ được chuyển ngược về túi của Chủ đầu tư.
Khai thác các chi phí "mềm":
+ Các hợp đồng về quản lý dự án, phí tư vấn thương hiệu, hoặc chi phí marketing rất khó định giá theo định mức xây dựng của nhà nước.
+ Đây là các "kênh" hợp lệ để chuyển dòng tiền từ dự án về tập đoàn mẹ.
Đẩy nhanh nghiệm thu hồ sơ: Phối hợp chặt chẽ với đơn vị tư vấn giám sát để hoàn thiện hồ sơ nghiệm thu "giấy tờ" đi trước tiến độ thi công thực tế tại hiện trường, giúp giải ngân dòng tiền sớm hơn kỳ hạn.

🧠 Tiền rời khỏi SPV dự án để thanh toán chi phí nhưng thực chất dòng vốn đó vẫn nằm trong "ao nhà" của Chủ đầu tư.

4. SỰ KHÁC BIỆT TRONG TƯ DUY KIỂM SOÁT
Để tối ưu hóa dòng tiền, cần hiểu rõ sự khác biệt giữa hai bên:
Ngân hàng là bên giữ tiền để phòng thủ:
+ Họ nhìn vào quá khứ và hiện tại (những gì đã làm xong mới chi tiền).
+ Họ kiểm soát "dòng tiền kế toán" dựa trên chứng từ.
Chủ đầu tư là bên điều phối tiền để tấn công:
+ Họ nhìn vào tương lai (kế hoạch dự án và hệ sinh thái).
+ Họ thiết kế cấu trúc sao cho dòng tiền mặt thực tế luôn luân chuyển để tạo ra giá trị mới. Họ kiểm soát "dòng tiền vận hành".
🧠 Ngân hàng kiểm soát cái đã xảy ra, Chủ đầu tư kiến tạo cái sẽ xảy ra.

Dưới tác động của Luật Đầu tư 2025, cuộc chơi tài chính ngày càng trở nên chuyên nghiệp và minh bạch hơn. Chủ đầu tư không còn "tay không bắt giặc", nhưng vẫn có thể làm chủ dòng tiền nếu sở hữu một cấu trúc SPV thông minh và hệ sinh thái nhà thầu nội bộ mạnh.

💡 Người thắng cuộc trong Bất động sản không phải là người giữ nhiều tiền mặt nhất, mà là người thiết kế được quy trình luân chuyển tiền mặt tối ưu nhất giữa Ngân hàng, Người mua và dự án.

Mô hình "tay không bắt giặc" bản chất là một nghệ thuật chiếm dụng vốn đa tầng. Trong bối cảnh chi phí vốn cao (12-14%), doanh nghiệp không chỉ dùng đòn bẩy để xây dựng, mà dùng đòn bẩy để tạo ra dòng tiền tuần hoàn.

Hệ lụy là áp lực nợ khổng lồ luôn rình rập, buộc họ phải liên tục đi trên dây để không bị lãi vay nuốt chửng vốn chủ sở hữu.

1. KỸ THUẬT NÂNG KHỐNG GIÁ TRỊ ĐỂ LÁCH NGÂN HÀNG
Theo quy định tín dụng, Ngân hàng thường chỉ tài trợ tối đa 70% Tổng mức đầu tư của dự án. Nếu dự án có chi phí thực tế là 1.000 tỷ đồng, Chủ đầu tư bắt buộc phải chứng minh và giải ngân 300 tỷ đồng Vốn tự có. Để lách rào cản này, kỹ thuật làm đẹp hồ sơ được kích hoạt.
Nâng khống dự toán qua hệ sinh thái: Chủ đầu

tư không thuê ngoài mà ký hợp đồng xây lắp, thiết kế với chính các nhà thầu nội bộ (công ty con). Giá trị hợp đồng thay vì 1.000 tỷ sẽ được đẩy lên 1.500 tỷ đồng.
Hợp thức hóa vốn ảo: Phần 30% vốn tự có (tương đương 450 tỷ) được chứng minh bằng cách đánh giá lại tài sản quỹ đất ở mức đỉnh hoặc tạo ra các khoản "phải thu/phải trả" chéo giữa các công ty trong tập đoàn.
Giải ngân vượt mức thực tế: Ngân hàng cấp tín dụng 70% của 1.500 tỷ, tức là giải ngân 1.050 tỷ đồng.
🧠 Bằng cách nâng khống tổng mức đầu tư, số tiền Ngân hàng cho vay (1.050 tỷ) đã vượt qua 100% chi phí xây dựng thực tế (1.000 tỷ). Chủ đầu tư không tốn một đồng vốn tự có nào, mà còn dư ra 50 tỷ đồng tiền mặt.
📌 Kỹ thuật này biến vốn vay Ngân hàng thành nguồn tài trợ toàn phần, đẩy mọi rủi ro thanh khoản về phía tổ chức tín dụng.

2. DÒNG TIỀN CHẢY TRONG DỰ ÁN VÀ QUY TRÌNH HỒI LƯU VỀ CÔNG TY MẸ

Tiền giải ngân từ Ngân hàng không bao giờ "nằm yên" tại SPV (Công ty dự án). Nó được chiết xuất và luân chuyển qua một cỗ máy tẩy rửa tài chính tinh vi:
Giải ngân vào tài khoản phong tỏa: Ngân hàng chuyển tiền vào tài khoản SPV dựa trên các biên bản nghiệm thu khối lượng (đã được đẩy giá khống).
Chuyển vùng dòng tiền: SPV thực hiện lệnh thanh toán hợp pháp cho các nhà thầu nội bộ. Ngay khoảnh khắc này, tiền chính thức thoát khỏi "vòng kim cô" kiểm soát của Ngân hàng.
Dòng tiền hồi lưu: Công ty nhà thầu nhận tiền, trừ đi chi phí thi công thực tế, phần chênh lệch khổng lồ sẽ được bơm ngược về Công ty mẹ dưới dạng: Hoàn trả vay nội bộ, phí quản lý thương hiệu, hoặc tạm ứng cổ tức.
Vòng lặp dự án mới: Công ty mẹ dùng chính số tiền dư này làm Vốn mồi (đáp ứng tiêu chuẩn 15-20% của Luật Đầu tư 2025) để tiếp tục thâu tóm quỹ đất và xin chủ trương đầu tư dự án tiếp theo.

🧠 Dự án Bất động sản lúc này đóng vai trò như một "trạm tạo thanh khoản", liên tục hút tín dụng để nuôi phình to bộ máy Công ty mẹ.
📌 Đây là một dạng mượn lực đòn bẩy nội bộ. Dự án sau gánh nợ và tạo dòng tiền để duy trì sự sống cho toàn bộ hệ sinh thái trước đó.

3. DOANH NGHIỆP TỒN TẠI BẰNG CÁCH NÀO KHI BỊ LÃI VAY "ĂN MÒN"?

Với môi trường lãi suất 12-14%, áp lực tài chính là một cỗ máy nghiền nát lợi nhuận. Chỉ sau 3-4 năm, Lãi mẹ đẻ lãi con có thể ăn sạch toàn bộ vốn chủ sở hữu trên sổ sách. Họ sinh tồn dựa vào 3 kỹ năng sinh tử:
Sống nhờ thặng dư quỹ đất: Doanh nghiệp không ăn lãi từ việc bán gạch vữa, họ ăn lãi từ Tốc độ tăng giá đất. Nếu lãi suất vay là 14%/năm, nhưng giá đất khu vực đó tăng 25%/năm nhờ việc họ kéo hạ tầng về, thì phần thặng dư giá trị tài sản dư sức bao phủ chi phí lãi vay tích tụ.
Đua tốc độ huy động vốn từ Người mua: Tiền từ Khách hàng là nguồn vốn Lãi suất 0% duy nhất trên thị trường. Bằng mọi giá, họ phải thi công xong móng cực nhanh để đủ điều kiện mở bán. Ngay khi dòng tiền từ Khách hàng đổ về, họ dùng nó để Trả gốc Ngân hàng, lập tức chặn đứng đà nhân bản của lãi vay.
Đảo nợ bằng tái định giá: Khi dự án hoàn thiện thêm pháp lý, họ thuê đơn vị thẩm định nâng giá trị dự án lên một mốc mới (cao hơn nhiều so với ban đầu). Dùng tài sản "đã lấp lánh" đó cắm vào một Ngân hàng khác, vay một khoản to hơn để đập vào khoản nợ cũ.
🧠 Doanh nghiệp tồn tại không phải nhờ biên lợi nhuận kinh doanh, mà nhờ Khả năng kiểm soát tốc độ tăng giá tài sản nhanh hơn tốc độ phình to của nợ vay.
📌 Trong mô hình "tay không bắt giặc", Thanh khoản là dưỡng khí, lợi nhuận đôi khi chỉ là ảo ảnh trên giấy. Doanh nghiệp chỉ sụp đổ khi tắc nghẽn dòng tiền, không bao giờ chết vì lỗ trên báo cáo kế toán.

TỔNG QUÁT LẠI:
Mô hình "Tay không bắt giặc" là nghệ thuật múa lượn trên lưỡi dao đòn bẩy. Tuy nhiên, khi Luật Đầu tư 2025, Kinh Doanh Bất Sản chính thức áp dụng từ tháng 03/2026, quy định kiểm toán gắt gao năng lực tài chính và siết chặt kiểm soát vốn tự có sẽ khiến cánh cửa "make-up" hồ sơ hẹp đi đáng kể.

Cuộc chơi sắp tới sẽ loại bỏ những tay chơi mỏng vốn, trả thị trường về tay những doanh nghiệp có năng lực quản trị dòng tiền thực sự.

Lúc này, chắc chắn sẽ có cách, nhưng sẽ là cách nào?

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt về dòng tiền và thanh khoản, nhưng nghịch lý là mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao. Dù xuất hiện làn sóng nhà đầu tư “cắt lỗ”, giá nhà không những không giảm sâu mà còn neo ở vùng đỉnh tại nhiều khu vực.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan .com . vn, thời gian qua phân khúc đất nền tại TP.HCM đã ghi nhận mức giảm khoảng 10%. Ở thị trường căn hộ, nhiều sản phẩm thứ cấp từng thiết lập mặt bằng giá cao cũng bắt đầu điều chỉnh để phù hợp hơn với hiệu suất khai thác cho thuê.

Tuy nhiên, mức giảm này không diễn ra trên diện rộng. Những căn hộ có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt vẫn giữ giá khá vững, chủ yếu do nguồn cung hạn chế kéo dài.

Một điểm đáng chú ý là hiện tượng “cắt lỗ” không mang tính đại diện cho toàn thị trường. Theo ông Tuấn, nhóm chịu áp lực bán ra mạnh nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Khi chi phí vốn tăng, họ buộc phải giảm giá để thoát hàng.

Ở góc nhìn nhà đầu tư, bà Mai Hương (TP.HCM) cho rằng giá căn hộ vẫn neo cao do nhiều chủ sở hữu chưa sẵn sàng hạ giá sâu. Không ít chủ đầu tư và nhà đầu tư có xu hướng giữ giá để đảm bảo hạn mức vay ngân hàng. Bên cạnh đó, tâm lý xem bất động sản là tài sản tích lũy dài hạn khiến nhiều người tiếp tục “găm hàng”, chờ chu kỳ mới thay vì bán tháo.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng thừa nhận thị trường đang tồn tại nghịch lý: số lượng giao dịch cắt lỗ tăng nhưng không kéo mặt bằng giá đi xuống. Nguyên nhân là các trường hợp giảm mạnh, khoảng 200–300 triệu đồng/căn, chủ yếu rơi vào các dự án mới, chưa bàn giao. Đây là nhóm sản phẩm thu hút nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao, có thể lên tới 60–70% giá trị tài sản, nên dễ bị áp lực bán hơn.

Người mua ở thực có nên xuống tiền?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, với người mua để ở, giai đoạn hiện nay lại mở ra cơ hội lựa chọn tốt hơn khi thị trường dần minh bạch và nguồn cung cải thiện. Tuy nhiên, người mua cần ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp nhu cầu sinh sống thực tế.

Ngoài ra, đây cũng là thời điểm nhiều chủ đầu tư tung ra chính sách hỗ trợ lãi suất và ưu đãi tài chính hấp dẫn. Dù vậy, quyết định mua nhà nên được nhìn nhận như một khoản tiêu dùng lớn gắn với chất lượng sống và sức khỏe tài chính, thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Nguồn cung khan hiếm, giá khó giảm sâu

Khảo sát thực tế cho thấy, khu vực phía Đông TP.HCM – nơi được xem là “điểm nóng” nguồn cung mới – đang ghi nhận mức giá phổ biến từ 50–100 triệu đồng/m². Tại khu Nam, đặc biệt là khu vực quận 7 (cũ) và vùng giáp ranh, giá căn hộ mới dao động khoảng 80–110 triệu đồng/m².

Trong khi đó, khu trung tâm và các khu vực cận trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng cao, nhiều dự án vượt 120 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở phân khúc cao cấp.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2025, toàn thành phố chỉ có 26 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp gần 17.000 sản phẩm – tương đương khoảng 39% so với năm 2017.

Sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, khiến cấu trúc thị trường lệch hẳn về trung và cao cấp. Đây được xem là nguyên nhân cốt lõi khiến giá căn hộ khó giảm sâu, bất chấp thanh khoản có thời điểm chững lại.

Thú thật với mọi người, mình từng là một đứa có mong muốn mãnh liệt được ở trong Phú Mỹ Hưng, khu đô thị hạng sang với dân trí và cơ sở hạ tầng thoáng đãng rồi tiện ích đầy đủ không thiếu thứ gì.

Với mình hồi đó, ở chung cư Phú Mỹ Hưng gần như là định nghĩa của một cuộc sống đã đến nơi đến chốn.

Mình còn khuyên mọi người là hãy đi coi nhiều những căn chung cư 10 tỷ thử đi, rồi sẽ thấy cái ham muốn và cảm xúc nó tăng lên một cách vô cùng mãnh liệt, vì đi gặp người giàu cái cảm giác nó rất là khác.

Từ cử chỉ, hành động đến lời nói, tác phong của họ đều rất là nhẹ nhàng văn minh.

NHƯNG RỒI…

Năm vừa qua mình được tiếp xúc và làm việc với rất nhiều những người GIÀU và RẤT GIÀU đang làm việc trong lĩnh vực Bất Động Sản. Thì cái ước muốn được ở chung cư Phú Mỹ Hưng đó của mình dần dần được dập tắt bằng những góc nhìn và phân tích cực kì thú vị.

Nên là nay mình muốn cho mọi người thấy hành trình biến đổi đó của mình, và mình hi vọng bạn biết đâu cũng sẽ chuyển hoá sau khi nghe hành trình này.

Ok bắt đầu ha.

Lưu ý: đây là bài viết dựa trên trải nghiệm và phân tích học hỏi cá nhân. Chứ mình không nhận mình là chuyên gia đầu tư BDS. Với cương vị là một người chưa có nhà đang mong muốn có cho mình một chỗ ở để yên ổn và với tình hình kinh tế giá cả trong thời điểm hiện nay để viết. Chứ nó sẽ ko phải áp dụng cho tất cả mọi người. Và mình ko có thiên hướng là muốn điều hướng hay đạp đổ bát cơm của ai cả. Nên các anh chị em nhẹ nhàng bình tĩnh đọc bài và tự đưa ra nhận định ạh.

.

Hồi 1 - cú vã nát mặt từ người giàu.

Mình là đứa hay hỏi những người khách giàu của mình là: “Anh chị ơi, làm sao mà em có thể kinh doanh tri thức dạy học mà giàu lên được 1 phần như anh chị đậy?”

Thì mình hay nhận được một câu trả lời thú vị là: “Thế em đã có cái gì mà nó tự động làm việc, tự động nhân tiền cho mình chưa? Hay chỉ đang làm việc để đổi thời gian lấy tiền?”

Nghe câu này xong tự dưng thấy nó đau ngang xương. Vì thật ra khi nhìn lại tất cả những thứ mình mua về và sở hữu, thì gần như không có cái nào làm được điều đó cả.

Mọi thứ nó chỉ có hư rồi mình phải bỏ tiền ra sửa nó thôi, chứ làm gì có cái nào mà nó thực sự đẻ ra được tiền, hay nhân được tiền khi mình ngồi không.

Và thú thật có những tháng mà mình đau khổ tinh thần, mình lười làm việc thì đúng nghĩa là việc kinh doanh kiếm tiền mình nó cũng về mo luôn.

Trong khi đó những người giàu họ có những tài sản mà để không thôi cũng đẻ ra tiền, hoặc về lâu dài sẽ tự động nhân tiền do gia tăng giá trị, như BDS, nhà cho thuê, đất đai ở khu vực tiềm năng, hệ thống kinh doanh đã được tối ưu mô hình.

Nhưng chưa dừng lại ở đó, nếu nghĩ kĩ và phân tích sâu xa hơn, thì còn một điều nữa rất hay đó là có vẻ họ đều nói về một khái niệm mà chúng ta đều biết, có điều ứ bao giờ làm.

Bởi vì khi mình nói cho họ biết về mục tiêu nhà cửa của mình, nào là em muốn có chỗ ở ổn định, em muốn có tiện nghi để được chill, em muốn được ở khu vực đẳng cấp, dân trí cao…

Thì người giàu tán lại chỉ đúng 1 câu: “Mua chỗ đó nó có làm ra tiền được cho mình không? Nó có lời không?

Chỉ vậy thôi, không có câu nào khác.

Lúc đầu mình nghe thấy nó cũng lí trí r ham tiền quá ah. Nhưng càng về sau khi càng nhìn thấy được những con số không biết nói dối, thì thôi mình xin bái phục.

Và đó là con số khác biệt giữa người đi mua TIÊU SẢN & TÀI SẢN.

Hãy cùng mình đi gặp mặt mấy con số nhỏ xinh đó nhé.

.

Hồi 2 - Cú tát vỡ mặt của những con số đem tới sự tự do hay cầm tù.

1 tháng trước, mình có gặp một bạn trẻ đang có số tiền tiết kiệm là 900 triệu. Tiền bạn kiếm hàng tháng cũng được 50-70 triệu hàng tháng, có khi còn nhiều hơn, nhưng quan trọng là nó không đều đặn cho lắm.

Mục tiêu của bạn rất đơn giản: Mua 1 căn chung cư ở trục quốc lộ 13 để rước mẹ và em gái từ quê lên Sài Gòn để ở chung và cho em đi học đại học.

Bạn dự định mua một căn chung cư với giá là 3 tỷ rưỡi diện tích là 60m2.

Mình nghe mục tiêu xong thì hỏi:

“Vậy là em sẽ phải vay ngân hàng 2 tỷ 6 đúng không? Vậy mỗi tháng sẽ trả ngân hàng bao nhiêu tiền, em biết chưa?”

Mình bắt đầu bấm máy tính.

Giờ lãi xuất là cho gần 10% đi vì đang trong thời kì khoai lang lắm, nên tính riêng tiền lãi phải trả 1 năm là 260 triệu.

Tiền gốc nếu bạn vay trong 20 năm, thì mỗi năm phải trả 130 triệu

Tổng là 390 triệu/năm. Mỗi tháng bạn cần trả 32 triệu rưỡi. Đó là chúng ta chưa tính có những thời điểm ngân hàng báo lãi xuất thả nổi lên 3-5% nữa, thì lúc đó ngót nghét 40 triệu/tháng.

Mình mới hỏi bạn y chang câu hỏi mà người giàu hỏi mình: “Hiện tại em có dòng tiền nào thụ động không để phụ em trả lãi?”

Bạn lắc đầu và nói là: “Giờ em mỗi ngày là đang làm từ 6h sáng tới 10h tối mới về tới nhà rồi anh. Thì thời gian đâu làm mấy cái thụ động gì đó”

Sau đó mình mới hỏi tiếp một việc nữa: “Vậy em có tính tới chuyện khi mẹ với em gái em lên, thì phải lo thêm tiền ăn ở sinh hoạt cho 2 người, cộng với tiền học cho em gái em không? Nếu cộng thêm tiền phí quản lý của chung cư nữa, thì em thấy em kham nổi không?”

Tự dưng lúc đó thấy bạn cũng lặng người lại.

Vì có lẽ cái ước muốn "phải có nhà trước tuổi 30” đó, nếu không được tính toán kỹ, nó sẽ biến bạn thành một cỗ máy chạy liên tục trong 20 đến 25 năm để làm đúng một thứ thôi đó là TẬP TRUNG TRẢ NỢ.

Có nghĩa là cái nhà này nó đang liên tục lấy tiền của bạn ra suốt ngần ấy năm. Và xin chia buồn nó đúng nghĩa là một TIÊU SẢN.

Và mình muốn đặt cho bạn một câu hỏi chiêm nghiệm là: “Cái nhà bạn đang ở hiện tại có đang tự động kiếm tiền cho bạn không?

Trả lời giúp mình và mình sẽ chia sẻ tiếp một tương lai sáng rạng đây

.

Ở một thế giới khác, thì khi mình làm việc với một chị khách hàng chuyên làm việc cơ cấu, chỉnh sửa lại nhà cũ để biến nó thành tài sản sinh tiền.

Thì chị vừa mới giúp cho một gia đình nọ có một căn nhà cấp 4 diện tích 39m2 giá hơn 3 tỷ lúc mua trở thành một cỗ máy sinh tiền.

Lúc này bạn sẽ nghĩ, nhà 39m2 như cái lỗ mũi thì làm được gì đúng không.

Sau khi được tư vấn thiết kế lại công năng. Thì căn nhà nhỏ xinh đó có 1 cái hầm để xe, 1 thang máy, 1 mặt bằng cho thuê được 12 triệu mỗi tháng cho làm spa và nail, 2 tầng trên là 2 căn hộ dịch vụ cho thuê dc mỗi tháng là 10 triệu/phòng, tổng là 20 triệu nữa.

Và quan trọng nhất là 2 tầng riêng biệt cho chính gia đình để ở với bếp và phòng khách lớn, phòng ngủ cho vợ chồng và phòng giường tầng cho hai con.

Và hai tầng đó nếu không ở, lại có thể cho thuê được 15 triệu nữa.

Thì dòng tiền cơ bản 1 tháng từ căn nhà nhỏ 39m2 đó nếu ở thì sẽ là 32 triệu và nếu không ở thì sẽ là 47 triệu.

Hãy tưởng tượng viễn cảnh thực tế đi, với 32 triệu đó đủ để trả lãi cho ngân hàng nếu vay, thậm chí gia đình đó nếu ko ở đó mà thuê ngoài một căn hộ nhỏ giá 10 triệu, thì họ có dư 37 triệu, với số tiền này thì đủ cho 1 người trong gia đình được quyền lựa chọn là họ muốn làm công việc gì mà mình mong muốn chứ không phải áp lực nặng nề về việc trả nợ trả lãi ngân hàng.

Và căn nhà này chính thức trở thành TÀI SẢN thực thụ, vì không những cho ra được dòng tiền 32-47 triệu hàng tháng, mà khi xây lên như vậy xong thì giá trị căn nhà này lúc bán cũng sẽ tăng lên rất nhiều. Vì nó có dòng tiền cực kì tốt.

.

Hai câu chuyện, nhưng một cái là sự tự do còn một cái là sự cầm tù trong lãi xuất ngân hàng.

NHƯNG, mọi thứ chưa dừng lại ở đó….

Có một bài toán nữa mà rất ít người nếu không chuyên sẽ không thể nào nhìn ra được. Đó là bài toán về khả năng NHÂN TIỀN THEO THỜI GIAN.

Nên bây giờ chúng ta sẽ đi tới…

.

Hồi 3 - Cú vã từ người anh chuyên xây dựng dự án.

Mình học được một góc nhìn rất thú vị từ anh Đặng Duy Linh & anh Bùi Anh Giáp, người chuyên phát triển đất đai thành nhà ở thực cho người dân.

Trong BDS thì đây có lẽ là mô hình tối cao nhất trong ngành, khi họ mua một lô đất to và biến nó thành một chung cư, một khu nhà khép kín, với nhiều nhà cho nhiều gia đình khác nhau, y hệt như Vin Group và Sun Group vậy đó.

Và anh Linh với anh Giáp có nói một điểm quan trọng là:

“Cái nào mà chủ đầu tư đã làm hết từ pháp lý đến cơ sở hạ tầng, tiện ích, công năng rồi, thì bao nhiêu lời chủ đầu tư đã phải nắm hết trước rồi.”

Và cái người mà có thể kiểm soát được khả năng sinh lời của từng phi vụ một cách chắc chắn mà không dựa vào bất kì yếu tố nào liên quan tới thị trường thì mới là người win.

Thì nếu phân tích rõ ràng những căn chung cư mà bạn “muốn mua” đó đi.

- Chủ đầu mua một mảnh đất lớn với giá rẻ.
- Sau đó họ làm pháp lý lên để xin tách sổ.
- Họ làm đường xá hạ tầng lên cho tiện ích, rồi họ xây lên nhiều tầng nhiều nhà cho bạn mua.
- Còn bạn thì chỉ mua đúng một ô vuông nhỏ trong đó và không làm thêm được gì.

Và nếu phân tích trên khía cạnh đầu tư, thì bạn đang mua một sản phẩm cuối cùng mà không hề có khả năng cải tạo hay tạo thêm được giá trị gì nhiều cho căn nhà, ngoài việc decor trang trí đẹp hơn thôi. Thì làm sao mà có thể có lời được.

Trong khi đó nếu bạn nghĩ về câu chuyện của căn nhà thứ 2 ở trên mình kể, thì họ đang làm được những thứ mà căn chung cư ko làm được.

- Họ chuyển đổi công năng căn nhà
- Họ xây thêm tầng để gia tăng diện tích
- Họ cho thêm tiện ích là thang máy cho từng tầng để đi lại cho tiện
- Họ tận dụng được tối đa dòng tiền từ căn nhà đó.

Nên họ mới có lời, có lãi và có sự riêng tư, tự do của chính mình.

Mình ngồi nghe câu đó mà trong đầu cứ lởn vởn hình ảnh những toà chung cư ở Phú Mỹ Hưng mình từng ao ước dần dần lu mờ.
Và mình bắt đầu hiểu tại sao mình sẽ không bao giờ mua chung cư để ở nữa.

NHƯNG nãy giờ chúng ta chỉ toàn đang nói đến việc gọi là PHẢI CHỦ ĐỘNG làm gì đó để tăng giá trị cho căn nhà thôi.

Trong khi đó bạn còn bận rộn, bạn còn bao nhiêu thứ để lo, bao nhiêu điều để nghĩ. Vậy thì phải có cách nào để NHÂN TIỀN THỤ ĐỘNG giống người giàu thì mới đúng chứ đúng không.

Bởi vậy bây giờ chúng ta sẽ đi tới hồi 4 - Nơi chúng ta nhìn thấy 1 lần nữa sự thật phũ phàng của chung cư để rồi giấc mơ sỡ hữu nó đảm bảo vụt tắt.

.

Hồi 4 - Cú tát từ chính thị trường và xã hội.

Người giàu là người để tiền tự làm việc cho mình.

Người giàu là người để tài sản tự nhân tiền lên một cách thụ động.

Nên khi bạn nghĩ tới việc mua một cái BDS thì thứ quan trọng nhất đó là LIỆU NÓ CÓ TĂNG TIỀN LÊN THEO THỜI GIAN HAY KHÔNG?

.

Và khi chúng ta so sánh khả năng tăng giá cả của chung cư so với nhà đất.

Thì tất cả các số liệu lẫn thống kê đều cho thấy một điều rằng giá nhà đất luôn luôn có khả năng tăng giá cao hơn nhiều so với giá chung cư.

Ví dụ cùng 1 số tiền là 3 tỷ, có 1 người mua chung cư và 1 người mua đất thì 1 năm sau:

- Giá chung cư tăng lên 3 tỷ 200 triệu.
- Giá mảnh đất tăng lên 3 tỷ 500 triệu.

Vì đơn giản đất thì ko sinh ra thêm được, từ 1 miếng đất có thể sinh ra được nhiều căn chung cư mini, còn 1 căn chung cư mini thì không thể đẻ ra hoặc xây ra thêm nhiều căn khác được.

Và có một sự thật đau lòng là hầu hết các chung cư căn hộ đã tăng giá một cách chóng mặt trong suốt 2 năm vừa qua. Nhiều khu tăng 50 thậm chí tăng gấp đôi so với 3 năm trước.

Nhưng lí do nó tăng là do việc phòng cháy chữa cháy những năm vừa rồi bắt đầu siết lại, kết hợp với việc có rất nhiều cơ sở hạ tầng, tuyến cao tốc, metro được xây ra kế bên các khu chung cư đó.

Vậy thì mình muốn hỏi mọi người một điều thôi. Là khi giá nó đã tăng nóng gần như gấp rưỡi hoặc gấp đôi như vậy rồi; Thì xác xuất nó có khả năng tăng gấp đôi lên tiếp lần nữa là cao hay thấp?

Đặc biệt khi giá chung cư tính theo m2 hiện tại đã ở mức trung bình là 90-150 triệu rồi. Thì cái khả năng nó tăng lên được 180-300 triệu/m2 là khả thi hay không?

Cho nên nếu nói về khả năng TĂNG GIÁ THỤ ĐỘNG THEO THỜI GIAN thì thật sự là không còn nhiều.

Trong khi đó nguồn cung mới đang tràn vào thị trường. Hàng loạt dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, cạnh tranh trực tiếp với phân khúc chung cư bình dân và trung cấp. Lúc này việc lao vào mua một căn chung cư với giá cao sẵn như vậy liệu có còn hợp lý?

Và nếu bạn phải vay ngân hàng để mà mua căn nhà đó, trong khi nếu 5 đến 7 năm bạn muốn bán ra, thì tiền lời thu về có chắc đã đủ bù cho số tiền lãi ngân hàng bạn đã trả suốt những năm đó không?

Giống như câu chuyện của bạn đầu tiên mình có kể khi nãy. Đúng nghĩa là: mua vào, ở, trả lãi ngân hàng nhiều năm, rồi bán ra không một đồng lời… vì thực chất là bạn đang làm không công cho ngân hàng trong suốt khoảng thời gian đó rồi.

Đó là lúc chúng ta ĐI NUÔI NGƯỜI GIÀU, chứ không phải là TRỞ THÀNH NGƯỜI GIÀU nữa rồi.

Bạn đang đi mua TIÊU SẢN hút hết tiền của bạn hàng năm hàng tháng, đã thế lại không còn khả năng tăng giá mạnh theo thời gian.

Và rồi cứ thế người trung lưu chúng ta “nghĩ là tôi đang mua tài sản, nhưng thực ra lại là đốt tiền cho tiêu sản” và đánh mất cuộc đời.

Mình biết đây là một bài rất dài với nhiều những cú vã, nên nếu được thì bạn hãy lưu nó lại để rồi thẩm thấu nó dần cũng được. Vì chính bản thân mình cũng phải bị vã hết lần này tới lần khác thì mới sáng con mắt ra được.

.

Và nói đến đây mình tin ai ai cũng nghĩ là mua chung cư để ở toàn bất lợi thôi đúng không. Nhưng yên tâm, sẽ luôn có happy ending cho tất cả mọi người.

Vì mình cũng đã gặp được cái người mà chị mua chung cư để ở thôi, và vẫn vay ngân hàng luôn, những vẫn có lời, thậm chí là lời to nữa là đằng khác.

Chị bắt đầu với vỏn vẹn 300 triệu, mua chung cư để ở. Nhưng cái cách chị vận hành nó thì hoàn toàn khác với người bình thường.
Chỉ hơn 2 năm sau, tổng tài sản của chị tăng lên từ 7 đến 10 tỷ. Và căn nhà cuối cùng chị sống trước khi chuyển sang nước ngoài định cư là một căn biệt thự view sông ở Phú Mỹ Hưng, trị giá 17 tỷ ở thời điểm đó.

Bây giờ căn đó đã lên đến 50 tỷ rồi.

Cùng xuất phát điểm 300 triệu như bao người khác. Nhưng kết quả thì cách nhau một trời một vực. Vì chị không mua chung cư theo cách người bình thường mua.

Nên là mình rất ư là ngỡ ngàng và phấn khích vì mình có dẫn dụ được chị làm chung với mình 2 buổi để kể lại hành trình cũng như bài học mà chị rút ra để CỨ MUA LÀ THẮNG.

Thề với mọi người luôn là từ ngày dấn thân tìm hiểu về BDS và tài chính, thì mình kiểu như nổ não hết lần này sang lần khác.

Nên mình cũng muốn cho mọi người cảm nhận được cái wow đó của mình. Nên thứ 5 với thứ 7 tuần sau sẽ là ngày chúng ta được nghe thêm và hiểu thật sâu thật kĩ về những tư duy đó. Nhưng vì phòng zoom của mình có giới hạn, nên mọi người hãy nhanh tay đăng kí sớm chứ không tới buổi đó full hạn mức thì dù có link cũng không vô coi được. Thông tin bên dưới comment nhé.

.

Còn lại thì nếu bạn đang phân vân chưa biết nên mua chung cư hay không, mình không có ý định bảo bạn phải làm gì.
Mình chỉ muốn bạn trả lời thật lòng một câu hỏi này thôi.
Cái nhà bạn đang muốn mua đó... nó đang làm việc cho bạn, hay bạn đang làm việc cho nó?
Nếu câu trả lời là vế sau, thì có lẽ đáng để bạn ngồi lại và tính toán kỹ hơn một lần trước khi quyết định.
Vì tài sản hay tiêu sản, không nằm ở chỗ bạn mua loại bất động sản nào.
Nó nằm ở chỗ bạn thật sự hiểu bạn đang mua cái gì và công thức thành công để đầu tư an toàn mà vẫn hiệu quả.

Tại sao có người vào thời điểm này lại có lượng tiền mặt rất lớn,vẫn đang tìm bất động sản giá ngộp,còn có người lại phải bán tháo bất động sản, lo gồng gánh lãi ngân hàng ,.. và vẫn chưa biết lúc nào có thể ra hàng.

Bạn có thể đổ lỗi cho thời thế, số phận, nhưng nếu bạn chưa từng tìm hiểu về chu kỳ bất động sản, thì hãy đọc bài viết này.

Đầu tiên chúng ta phải hiểu, thị trường bất động sản có chu kỳ. Bạn hãy tưởng tượng,chu kỳ bất động sản như 1 năm có bốn mùa: Xuân, Hạ, Thu, Đông.

Lấy ví dụ về chu kỳ 10 năm từ 2013 đến 2023, bạn sẽ thấy. Từ 2013-2015 là mùa Xuân của chu kỳ bất động sản, 2015-2018 là mùa Hạ, mùa sốt đất, từ 2018-giữa 2019 là mùa Thu, và từ 2019 đến nay là mùa Đông của bất động sản.

Từ năm 2009 – 2013 – THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN SUY THOÁI NẶNG NỀ.

- Luật Đất đai 2013
- Kinh tế suy thoái, ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu
- Giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh.

Dưới Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế VN suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá BĐS giảm mạnh trung bình 40-50%.

Giai đoạn từ giữa 2009-2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp thị trường bất động sản ấm trở lại. Thị trường xuất hiện “cơn sốt” cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức “mua bán nhà trên giấy”, dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.

Từ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản bị “xì hơi” mạnh trên diện rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn thị trường. Nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất động sản lao đao. Đây chính là mùa đông trong chu kỳ bất động sản.

2014 – 2018 thị trường bất động sản hồi phục và phát triển.
• Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (2014)
• Nền kinh tế đi vào ổn định, GDP tăng và lạm phát được kiểm soát
• Nguồn cung bất động sản lớn nhất từ trước tới nay (2018)
TTBĐS có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.

Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…

Từ 2019 bắt đầu đóng băng,2020-2021 sốt cục bộ một số khu vực trên cả nước.

Tùy vào quy mô thị trường,mà mỗi thị trường sẽ có từ 7-10 năm vận hành của 1 chu kỳ. Những nhà đầu tư am hiểu về tài chính và kinh tế vĩ mô, hiểu sâu về thực tế thị trường bất động sản có tính chu kỳ,sẽ dự đoán chính xác điểm rơi của thị trường để đầu tư và lên phương án vốn.

Và đó là lí do tại sao họ không bị chôn vốn trong giai đoạn hiện tại, vẫn ôm tiền đi săn bất động sản. Còn những nhà đầu tư mới chơi lại ôm bất động sản để chờ thời.

Những sai lầm do tâm lý vội vàng, thiếu hiểu biết đầy đủ và không cân đối được khả năng tài chính với rủi ro thị trường của những nhà đầu tư bất động sản (BĐS) không phải ai cũng biết.
Thiếu hiểu biết là lỗi thường mắc phải của những nhà đầu tư mới ngấp nghé cánh cửa thị trường địa ốc

Có dấu hiệu bình phục nhẹ từ vài tháng nay, địa ốc dần đón nhận sự quan tâm trở lại của dân kinh doanh BĐS. Dân đầu cơ "có sạn" trong đầu, hay những người mới chân ướt chân ráo vào thị trường địa ốc, đều chung mục đích kiếm lợi nhuận từ BĐS. Tuy nhiên, họ thường mắc phải những sai lầm căn bản nhất.

1. Thiếu kiến thức

- Thứ nhất, chi phí nhiều tiền để mua sách vở, băng đĩa và tham dự nhiều khoá học về BĐS, nhưng "xếp" những kiến thức đó vào tủ, quên bẵng như chưa từng được học và không bao giờ đọc. Đây là những kiến thức "chết", không được vận dụng một cách linh hoạt và thông minh vào thương trường. Đến khi thua lỗ, mất khả năng tài chính, nhà đầu tư mới "giật mình tỉnh giấc" thì đã muộn.

- Thứ hai, quên mất việc học các kiến thức căn bản về đầu tư BĐS. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ, mới tham gia thị trường chưa lâu, đều nhận định BĐS là kênh tích luỹ tiền tốt và quyết định dốc hầu bao chóng vánh trước "hiệu ứng đám đông". Tuy nhiên, thiếu kiến thức cơ bản về thị trường, các loại phân khúc sản phẩm, pháp luật xây dựng và BĐS… khiến cho người đầu tư giống như "đẽo cày giữa đường", và thua lỗ, phá sản là điều được dự đoán trước.

- Thứ ba, mâu thuẫn tâm lý. Muốn đầu tư kiếm lợi nhanh, an toàn, nhưng nhiều nhà đầu tư (có nguồn tài chính không vững và bị lệ thuộc) bị đè nặng bởi nỗi lo sợ "tiền mất tật mang", bởi vì thiếu kiến thức, nhận biết đầy đủ về thị trường địa ốc. Không hiểu biết, nhà đầu tư trong bất cứ ngành nào cũng sẽ mất tự tin (ngay cả khi họ có lực tài chính ổn định) để đưa ra quyết định. Thị trường đã chứng minh, chỉ cần chậm 1 ngày, thậm chí 1 giờ, giá căn hộ chung cư Đại Thanh, VP5 Linh Đàm đã "nhảy múa" ngoài dự tính của nhiều nhà đầu tư thiếu quyết đoán. Đây chính là chi phí cơ hội trong kinh doanh BĐS.

- Thứ tư, thiếu nguồn cung, nguồn cầu BĐS cần thiết. Luôn mở rộng các nguồn cung, nguồn cầu để gia tăng cơ hội thành công cho mình. Hiện thị trường rất đa dạng về yêu cầu lẫn nguồn cung. Nhà đầu tư nào nắm giữ được nhiều nguồn hàng tốt, thích hợp với nhu cầu phổ biến trên thị trường, sẽ giành tỷ lệ thành công cao.

- Thứ năm, mất tự chủ và tự "ru ngủ". Đó là trường hợp nhà đầu tư không dự tính được tỷ lệ tài chính sẽ phân bổ cho kế hoạch của mình, cũng như phân đoạn thời gian tương ứng để dự trù rủi ro. Ngoài ra, niềm hy vọng mang tính chủ quan về những thương vụ "từ trên trời rơi xuống", thay vì tự mình tìm kiếm cơ hội, tìm kiếm đối tác và "săn" khách hàng để tự quyết định thành bại.

2. Yếu tố tâm lý

- Thứ sáu, suy nghĩ trầm trọng hoá vấn đề. Hầu hết, những người không am hiểu về thị trường BĐS đều nhận định việc đầu tư địa ốc là "trò chơi" may rủi, phức tạp, chứa đựng nhiều "cạm bẫy". Thậm chí, đầu tư BĐS chỉ dành cho dân đại gia lắm tiền nhiều của. Thực tế lại cho thấy, BĐS là mảnh đất hoàn toàn màu mỡ cho bất cứ ai, nếu đủ hiểu biết và khôn ngoan trong việc ra quyết định rót tiền.

- Thứ bảy, rất nhiều nhà đầu tư chỉ chăm chăm vào những BĐS mà mình đang có. Mừng rỡ trước khoản giá trị sinh lời (tham chiếu qua biến động thị trường) mà BĐS đó mang lại, nhà đầu tư sẽ trả giá khi quên mất sự cạnh tranh từ các sản phẩm cùng loại khác. Tới khi cần tiền quay vòng, nhà đầu tư bán BĐS đó và nhận ra rằng nó đã mất giá ngoài sức tưởng tượng. Vì vậy, chia nhỏ các phần đầu tư dành cho một vài phân khúc sẽ giúp giảm tải rủi ro khi nhà đầu tư trong trường hợp thị trường "nóng lạnh" bất thường.

- Thứ tám, kế hoạch tài chính sai lầm. Trước khi quyết định giao dịch một BĐS, nhà đầu tư hay quên phân tích chi tiết mục đích, khả năng chịu đựng và biến thiên của thị trường. Kỳ vọng của nhà đầu tư luôn là thu lợi nhanh, trong thời gian ngắn nhất. Nhưng sẽ có những sản phẩm không mang lại lợi ích ngay trong ngắn hạn, nhưng rủi ro thấp, trong khi có sản phẩm thu lợi nhanh, nhưng rủi ro cao. Cân nhắc được điều này, nhà đầu tư thường phải trả giá khá đắt trước khi đủ thông minh, tỉnh táo.

Bên cạnh đó, quan điểm sẽ giàu có nhanh bằng cách sử dụng tiền ngân hàng, tiền vay đầu tư là điều không tưởng. Phụ thuộc nguồn tài chính sẽ khiến nhà đầu tư "đứng đường" trong trường hợp chủ đầu tư không bán được hàng, buộc phải giảm giá, thậm chí không thể thi công dự án theo tiến độ. Dự án chưa thành hình đã "đắp chiếu", là nguyên nhân gây "chết lâm sàng" cho hàng trăm, hàng nghìn nhà đầu tư chỉ "tay không bắt giặc".

- Thứ chín, không xác định được cầu "nét" và cung "nét". Cố theo đuổi để mua một BĐS mà người bán lại không tỏ ra mặn mà giao dịch, hoặc BĐS chưa hình thành trên thực tế (dự án chưa hoàn công, bàn giao, thậm chí chưa xây móng) sẽ khiến nhà đầu tư mệt mỏi, tốn thời gian, công sức lẫn tiền bạc mà kết quả chỉ là 50/50. Cuối cùng, đầu tư mà không biết có lối ra hay không. Đây là sai lầm nghiêm trọng nhất của nhà đầu tư. Nhiều người đã quyết định chi một số tiền lớn để đầu tư mà chẳng quan tâm BĐS này sẽ được thị trường đón nhận ra sao, đối tượng nào sẽ tìm tới sản phẩm của mình, trong khi những điều kiện về pháp lý, tiến độ vẫn chưa rõ ràng (như chung cư mini, sản phẩm BĐS cao cấp, những dự án mới chỉ dừng ở việc chấp thuận đầu tư…).

Tại Thảo Điền, The Berkley mang đến mô hình căn hộ chuẩn linh hoạt, dung hòa 2 yếu tố:

Tái định nghĩa chuẩn sống tại trung tâm Sài Gòn với không gian thoáng đạt, ánh sáng tự nhiên và bảo toàn sự riêng tư trong mỗi trải nghiệm - nơi định hình nhịp sống tinh tế giữa cộng đồng giàu trải nghiệm.

Gia tăng giá trị tài sản với lợi thế tọa độ trung tâm và thừa hưởng nhu cầu lưu trú cao từ cộng đồng cư dân quốc tế tại Thảo Điền. Các căn hộ phù hợp cho thuê ngắn hạn lẫn dài hạn, mở ra khả năng tối ưu giá trị khai thác nhờ tỷ lệ lấp đầy cao.

The Berkley là lựa chọn cân bằng giữa một nơi đáng sống và một tài sản có công năng vận hành linh hoạt, bền vững theo thời gian.

TRUNG TÂM TÀI CHÍNH QUỐC TẾ THỦ THIÊM
Thủ Thiêm đang dần hiện hình như “Phố Wall của Việt Nam” – nơi hội tụ các dòng vốn, tập đoàn tài chính, và những chuẩn mực sống cao cấp nhất.
 Vai trò chiến lược:
Trung tâm tài chính – hành chính mới của TP.HCM
Hạ tầng đồng bộ, kết nối trực tiếp Quận 1
Tập trung các dự án mang tính biểu tượng quốc tế
 Mặt bằng giá hiện tại:
350 – 700 triệu/m²
Căn hộ 2PN: 25 – 40 tỷ/căn
Đây không còn là “điểm vào”, mà là “điểm giữ tài sản” của giới tinh hoa. Giá trị tại Thủ Thiêm phản ánh đúng vị thế – nơi tiền không chỉ để ở, mà để định danh.

TRUNG TÂM TDTT & SỨC KHOẺ RẠCH CHIẾC (THE GLOBAL CITY)
Nếu Thủ Thiêm là nơi tạo ra dòng tiền, thì The Global City chính là nơi tận hưởng cuộc sống.
Định vị khác biệt:
Trung tâm thể dục thể thao & sức khoẻ của toàn TP
Đại đô thị kiểu mẫu với nhạc nước lớn nhất Đông Nam Á
Không gian sống – giải trí – thương mại tích hợp
Mặt bằng giá:
110 – 170 triệu/m²
Căn hộ 2PN: 9 – 12 tỷ/căn
 Đây là “vùng giá còn đang hình thành” – nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn rất lớn.
BẢN ĐỒ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN KHU ĐÔNG
Thủ Thiêm: 350 – 700 triệu/m²
Thảo Điền: 250 – 300 triệu/m²
The Global City: 110 – 170 triệu/m²
 Nhìn vào đây, có thể thấy:
 The Global City đang ở “vùng trũng giá” ngay cạnh lõi tài chính Thủ Thiêm.

CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU TẠI THE GLOBAL CITY

Masteri Park Place
120 – 140 triệu/m²
 “Entry point” tốt nhất để sở hữu bất động sản sát Thủ Thiêm
Lumiere Midtown
150 – 170 triệu/m²
 Chuẩn sống quốc tế – thiết kế xanh – định vị cao cấp
Masteri Cosmo Central
130 – 145 triệu/m²
Trái tim đại đô thị – view trực diện nhạc nước – giá còn “dễ tiếp cận”
SẢN PHẨM DI SẢN – SOLA VILLA
380 – 570 triệu/m²
So với biệt thự Thủ Thiêm đã chạm ~1 tỷ/m²,
Sola Villa là lựa chọn “thông minh” cho:
Nhà đầu tư dài hạn
Người tìm kiếm tài sản truyền đời
Chiến lược bảo toàn & nhân đôi tài sản

•Tổng thể khu Nam Rạch Chiếc tầm gần 20.000 căn hộ ( TGC 8000 căn, The Prive 3100 căn, Eaton Park 1.980 căn, SG Sport City 4300 căn, Palm 1500 căn) số lượng dự kiến quy mô phục vụ TTTT NAM RẠCH CHIẾC 133.000 ngàn người. Khách sạn lưu trú có 10.000 căn cho 25.000 người.
Còn lại số kha khá nhu cầu chạy qua các khu lân cận lưu trú 

Khu liên hợp thể dục thể thao, có kết hợp với các chức năng dịch vụ - thương mại (phục vụ cho các hoạt động thể dục thể thao), không có chức năng ở; được quy hoạch và xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế.

- Chức năng chủ đạo khu vực lập quy hoạch là: sân thi đấu và tập luyện thể dục thể thao, có kết hợp với các chức năng dịch vụ thương mại (phục vụ cho hoạt động thể thao), du lịch, quảng trường công viên cây xanh cảnh quan.

- Tầm nhìn: Dựa trên định hướng chung về phát triển thể dục thể thao và chăm sóc sức khỏe thể chất và tinh thần, phát huy thế mạnh của khu vục về hiện trạng và kết nối giao thông trong khu vực, quy hoạch phát triển Khu liên hợp Thế dục thế thao quốc gia Rạch Chiếc có quy mô và tầm cỡ quốc tế - phục vị cho các sự kiện thể thao trong và ngoài nước, đồng thời là công viên thể dục thể thao, văn hóa, du lịch phục vụ nhu cầu hàng ngày cho nhân dân;

Quy mô phục vụ tổng thể: khoảng 131.000 người.
- Khu vực quy hoạch phục vụ, lao động (khán giả, báo chí, lao động: khách vãng lai sử dụng dịch vụ): khoảng 106.000 người.
- Quy mô lưu trú (vận động viên, khách lưu trú): khoảng 25.000 người và khoảng 10.000 phòng khách sạn.Quận