CÔNG THỨC TĂNG GIÁ TRÊN CÁC DỰ ÁN QL13 LÀ GÌ

Sau vài ngày đi thực địa các dự án đang thi công, đã bàn giao, rồi rẽ sâu vào các đường nhánh và khu dân cư quanh QL13, mình có một cảm giác khá rõ: thị trường này vẫn đang tăng, nhưng cách nghĩ về tiềm năng đó nhiều khi…quá đơn giản.

Có người nhìn QL13 và thấy cơ hội tăng giá rõ ràng. Có người lại nhìn vào vài case chậm thanh khoản rồi kết luận trục này không còn hấp dẫn.

Theo mình, cả hai cách nhìn đó đều chưa thật sự đúng.

Vấn đề của QL13 không phải là có tăng hay không.

Vấn đề là tăng theo kiểu nào, ở dự án nào, và dựa trên nền tảng gì!

Nếu bước vào trục này với tư duy lướt sóng thuần túy, mua nhanh – bán gọn – chốt chênh trong thời gian ngắn, khả năng cao sẽ thất vọng. Không phải vì khu vực này không có tăng trưởng, mà vì phần tăng trưởng ở đây không giống nhau.

Thực tế đã có những dự án tăng giá khá rõ sau khi hoàn thiện vòng đời sản phẩm: xây xong, bàn giao, có sổ, cư dân lấp đầy cao.

Nhưng dự án khác cũng tương tự, nhưng vẫn bán lỗ một thời gian dài sau đó…

Điểm dễ làm nhiều người hiểu sai nhất là cách thị trường thường lấy giá rao bán trên các trang tin để kể về mức tăng 15%, 20%, thậm chí 40%. Những con số đó chỉ mang tính tương đối, bởi hiệu quả đầu tư thực nhận thì rất dễ lệch.

Giá rao và giao dịch thực tế vẫn còn một khoảng cách lớn: có căn bán được, có căn phải thương lượng mạnh để thoát hàng, bên cạnh những trường hợp giá sơ cấp đã cao thì thứ cấp không tài nào hòa v.

Vậy nên, hiệu quả đầu tư thật lại nằm ở chỗ khác.

Theo mình, đó phải là biên an toàn và dòng tiền.

Biên an toàn là giá vào có đủ dư địa không? Dòng tiền là tài sản đó có tạo ra nhu cầu sử dụng thật hay không?

Bởi câu chuyện dài hạn của QL13 không nằm hoàn toàn ở chuyện mở rộng, càng không cần nói đến Metro trong giai đoạn này.

Nó nằm ở việc trục này đang dần trở thành một hành lang đô thị có cấu trúc rõ hơn, nơi giá trị thật đến từ khả năng kết nối, dịch chuyển dân cư, dịch vụ và nhu cầu ở thực. Nói đơn giản hơn: chỉ khi có giá trị sử dụng thật, tài sản mới có nền để tăng bền.

Nhìn vào các case quen mặt sẽ thấy điều đó khá rõ.

The Rivana, Opal Skyline,... hay một số dự án xây xong, bàn giao, có sổ hồng và đặc biệt là cư dân về ở đông thì giá trị mới bắt đầu được định hình chắc hơn. Lúc đó, tăng giá đến từ vận hành thực tế của dự án.

Điểm quan trọng hơn nữa là dòng tiền cho thuê.

Ở Thuận An, tệp chuyên gia, kỹ sư, người làm việc trong hệ sinh thái công nghiệp – dịch vụ quanh khu vực là những đối tượng khách hàng thường được nhắc đến và sẽ là nguồn nhu cầu quan trọng, tạo nên cộng đồng cư dân và giải quyết được bài toán hấp thụ.

Tuy nhiên, Emerald 68 lại cho thấy một câu chuyện khác. Đây là kiểu dự án mà thị trường sẵn sàng tái định giá khá mạnh trước khi bàn giao, nếu sản phẩm hội tụ đủ yếu tố về vị trí, tiến độ và kỳ vọng phát triển của cả hành lang. Với lợi thế gần TP HCM, trước và sau câu chuyện sáp nhập, giá thứ cấp của dự án có sự thay đổi rõ rệt.

Ngược lại, Roxana Plaza là bài học không thể bỏ qua.

Vị trí đẹp, cửa ngõ tốt, mặt tiền lớn. Nếu chỉ nhìn vị trí, nhiều người từng nghĩ đây phải là một case sáng, ngon hơn Emerald 68 luôn ấy chứ. Nhưng thực tế cho thấy, vị trí đẹp không thể thay thế cho tiến độ và pháp lý. Một dự án đứng trên trục lớn vẫn có thể trở thành khoản vốn bị chôn nếu không đi được đến đích.

Đó có lẽ là quy luật sinh tồn rõ nhất trên QL13: vị trí tốt là điều kiện cần, nhưng chưa bao giờ là điều kiện đủ.

Vì vậy, khi nhìn vào các nhịp cung mới trên trục này, như Bcons NewSky đang thi công hay La Pura đang dần hình thành các block tiếp theo, nhà đầu tư nên bỏ bớt tư duy “mua đón sóng hạ tầng”. Cách đọc đó dễ làm mình vào tiền vì kỳ vọng, nhưng thiếu nền để giữ tài sản đủ lâu.

Thước đo nên xoay quanh 3 câu hỏi rất thực tế: mức giá khởi điểm có tạo ra đủ biên an toàn không, chủ đầu tư có năng lực đưa dự án về đích đúng hẹn không, và sản phẩm đó có đủ sức đáp ứng nhu cầu ở thực để sinh dòng tiền về sau hay không.

Tất nhiên, lý thuyết vẫn chỉ là lý thuyết nếu áp quá máy móc. QL13 từng ghi nhận cả những trường hợp nhận nhà rồi nhưng hiệu quả đầu tư vẫn không như kỳ vọng. Điều đó càng cho thấy đây không phải trục “mua đâu cũng thắng”.

Nhưng nói như vậy không có nghĩa QL13 kém hấp dẫn, ngược lại, đây vẫn là một hành lang đáng để theo dõi cho cuộc chơi trung và dài hạn, miễn là biết chọn lọc.

Vì sau cùng, thứ đáng đầu tư trên QL13 không phải là mọi dự án, mà là những dự án đi được đến tận cùng hành trình của nó: xây được, bàn giao được, có cư dân ở được, có dòng tiền được, và từ đó mới tạo ra giá trị bền.

QL13 không phải câu chuyện thắng nhanh, nó là câu chuyện chọn đúng dự án, giữ đủ lâu, và để giá trị thật lên tiếng.