Notifications
Clear all
Topic starter
📊 CÁCH TÍNH BẤT ĐỘNG SẢN DÒNG TIỀN
💱Áp dụng: Tòa nhà, CHDV, khách sạn, nhà phố cho thuê, mặt bằng, kho xưởng...
⚠️ Không tính phần tăng giá đất/tài sản vào dòng tiền. Phần này đánh giá riêng.
1️⃣ Tổng vốn đầu tư
💱Tổng vốn = Giá mua + thuế/phí + môi giới + sửa chữa/cải tạo + chi phí đầu tư ban đầu
2️⃣ Tiền thực nhận mỗi năm
💱Tiền thực nhận = Doanh thu − toàn bộ chi phí
Bao gồm: thời gian trống, quản lý, nhân sự, bảo trì, sửa chữa, thuế, điện nước phần chủ chịu và các chi phí vận hành khác.
3️⃣ Tỷ lệ dòng tiền
💱Tỷ lệ dòng tiền = Tiền thực nhận/năm ÷ Tổng vốn × 100%
Tỷ lệ Đánh giá
🔴 <3% Rất thấp
🟠 3–4% Thấp
🟡 4–5% Bắt đầu hợp lý
🟢 5–6% Khá tốt
🟢 6–8% Hấp dẫn
🔥 >8% Rất hấp dẫn nhưng phải kiểm tra kỹ
4️⃣ Thời gian hoàn vốn
💱Thời gian hoàn vốn = Tổng vốn ÷ Tiền thực nhận/năm
Hoặc: ≈ 100 ÷ tỷ lệ dòng tiền (%)
📈Ví dụ nhanh:
5% ≈ 20 năm
6% ≈ 16,7 năm
8% ≈ 12,5 năm.
5️⃣ ⚠️ Nếu dùng vốn vay Phải tính thêm:
🛳Tiền còn lại = Tiền thực nhận − lãi vay − tiền gốc phải trả
🔴 Âm: phải bù tiền → áp lực cao
🟡 Gần bằng 0: biên an toàn thấp
🟢 Dương: tài sản có khả năng tự tạo tiền sau trả nợ
🏗️Luôn tính cả trường hợp lãi suất tăng, khách thuê giảm và phát sinh sửa chữa lớn.
🎯 Nguyên tắc cuối cùng
🔥Tổng vốn → Tiền thực nhận → Tỷ lệ dòng tiền → Thời gian hoàn vốn → Khả năng trả nợ nếu vay.
🔥Tăng giá đất/tài sản: phân tích riêng, không cộng vào dòng tiền.
Posted : 25/10/2026 6:07 am
