🔴 Sydney và Melbourne được dự báo giảm giá nhà mạnh nhất Australia, Melbourne có thể rơi dưới mốc 1 triệu AUD

🏠 Thị trường nhà ở Australia đang có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt, trong đó Sydney và Melbourne được dự báo sẽ là hai nơi chịu áp lực giảm giá mạnh nhất trong 12 tháng tới.

Theo dự báo mới của Domain, giá nhà tại Sydney có thể giảm tới 7%, tương đương mức giảm khoảng 122.000 AUD đối với căn nhà điển hình, trong khi Melbourne có thể giảm tới 8%, kéo giá nhà trung vị xuống dưới mốc 1 triệu AUD. Canberra cũng được dự báo suy yếu, còn Brisbane, Adelaide và Perth nhiều khả năng vẫn tiếp tục tăng.

📉 Sydney, Melbourne và Canberra được dự báo giảm giá

Trong báo cáo triển vọng thị trường nhà ở năm tài chính 2027, Domain cho rằng thị trường bất động sản Australia đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, thay vì cùng tăng hoặc cùng giảm như trước.

Cụ thể, giá nhà trong năm tài chính 2027 được dự báo có thể biến động như sau:

📍 Sydney: giảm từ 3% đến 7%
📍 Melbourne: giảm từ 4% đến 8%
📍 Canberra: giảm từ 0% đến 4%
📍 Brisbane: tăng từ 3% đến 7%
📍 Adelaide: tăng từ 4% đến 8%
📍 Perth: tăng từ 5% đến 9%

Với Sydney, nếu giảm 7%, giá trị căn nhà điển hình có thể giảm khoảng 122.000 AUD. Tại Melbourne, nếu giá giảm theo dự báo, giá nhà trung vị có thể rơi xuống dưới ngưỡng 1 triệu AUD.

📌 Domain cho rằng thị trường trong năm tới sẽ phân hóa mạnh hơn và chịu nhiều lực cản hơn, khi người mua ở mỗi thành phố đang chịu tác động rất khác nhau từ lãi suất, khả năng vay và áp lực chi phí sinh hoạt.

💸 Vì sao giá nhà bắt đầu hạ nhiệt?

Một trong những nguyên nhân chính là lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên người vay mua nhà.

Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) đã tăng lãi suất trong các tháng 2, 3 và 5 năm nay, và tác động của các đợt tăng này vẫn đang tiếp tục lan rộng trong nền kinh tế. Khi lãi vay tăng, số tiền người mua có thể vay bị thu hẹp, từ đó làm giảm sức mua và khiến giá nhà khó tăng như trước.

Bà Nicola Powell, Kinh tế trưởng mảng nhà ở của Domain, cho biết thị trường hiện nay không còn di chuyển “cùng một nhịp” trên toàn quốc. Theo bà, lãi suất cao đang đè nặng lên Sydney và Melbourne, trong khi các phân khúc có giá dễ tiếp cận hơn và những thành phố tầm trung vẫn đang giữ được sức chống chịu tốt hơn.

Nói cách khác, các thị trường vốn đã rất đắt đỏ như Sydney và Melbourne đang chịu áp lực mạnh hơn, vì người mua khó vay đủ tiền để theo kịp mặt bằng giá cao.

🏢 Căn hộ có thể giữ giá tốt hơn nhà riêng

Một điểm đáng chú ý trong báo cáo là Domain cho rằng căn hộ có thể hoạt động tốt hơn nhà riêng trong năm tài chính tới tại phần lớn các thị trường.

Nguyên nhân là vì khả năng chi trả ngày càng bị siết chặt, trong khi người mua nhà lần đầu vẫn muốn tìm cách bước chân vào thị trường. Khi nhà riêng trở nên quá đắt đỏ, căn hộ đang trở thành lựa chọn dễ tiếp cận hơn.

Theo Domain, các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu cùng áp lực về khả năng chi trả sẽ tiếp tục kéo người mua về phân khúc căn hộ, đặc biệt tại Sydney, Brisbane và Perth. Điều này đồng nghĩa với việc trong bối cảnh lãi suất cao, căn hộ có thể giữ giá tốt hơn hoặc ít nhất giảm chậm hơn nhà riêng ở một số khu vực.

🏦 Domain dự báo gì về lãi suất?

Các dự báo của Domain được xây dựng trên giả định lãi suất tiền mặt của RBA sẽ đạt đỉnh ở mức hiện tại là 4,35%, sau đó có thể có một đợt cắt giảm lãi suất vào quý II năm 2027.

Tuy nhiên, Domain cũng cảnh báo rủi ro lớn nhất đối với thị trường là khả năng lãi suất còn tăng thêm. Nếu điều đó xảy ra, giá nhà có thể trượt về phía mức giảm sâu hơn trong khung dự báo đã công bố.

❓ Đây đã là “đợt điều chỉnh” của thị trường nhà đất chưa?

Bộ trưởng Nhà ở liên bang Clare O’Neil trong tuần này mô tả diễn biến hiện nay là một “sự điều chỉnh”, sau giai đoạn giá nhà tăng rất mạnh trong vài năm qua. Theo bà, giá nhà đã tăng hơn 50% trong giai đoạn trước, nên việc thị trường chững lại và giảm bớt là điều có thể hiểu được.

Tuy nhiên, phía Domain thận trọng hơn với cách gọi này. Bà Nicola Powell cho rằng thị trường đúng là đang mềm đi, đặc biệt tại Sydney và Melbourne, thể hiện qua tỷ lệ bán đấu giá thành công yếu hơn.

Tuy nhiên, theo bà, để được xem là một đợt điều chỉnh rõ rệt, mức giảm thường phải vượt quá 10%, trong khi các dự báo hiện tại vẫn chưa chạm ngưỡng đó.

🧱 Vì sao giá nhà có thể giảm nhưng khó lao dốc mạnh?

Dù giá nhà đang chịu áp lực đi xuống, Domain cho rằng vẫn có một số yếu tố sẽ hạn chế đà giảm quá sâu.

Thứ nhất là tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở vẫn tồn tại tại nhiều nơi. Australia vẫn đang đối mặt với bài toán thiếu nhà, trong khi dân số tăng và nhu cầu chỗ ở vẫn lớn.

Thứ hai là tâm lý người bán. Nếu cảm thấy mức giá đưa ra không đạt kỳ vọng, nhiều chủ nhà có thể rút bất động sản khỏi thị trường thay vì chấp nhận bán rẻ, từ đó góp phần hạn chế nguồn cung bán ra.

Thứ ba là chi phí xây dựng vẫn ở mức cao. Theo Domain, chi phí để xây một căn nhà mới hiện vẫn rất đắt, điều này góp phần tạo ra một “mặt sàn” nhất định cho giá nhà cũ.

💰 Dù thị trường hạ nhiệt, phần lớn người bán nhà vẫn đang có lãi

Song song với dự báo thị trường chậm lại, dữ liệu từ Cotality cho thấy phần lớn người bán nhà ở Australia hiện vẫn thu được lợi nhuận rất lớn.

Trong báo cáo quý “Pain and Gain”, Cotality cho biết họ đã phân tích gần 101.000 giao dịch bán lại nhà ở trong quý I năm nay và phát hiện 96% giao dịch mang lại lợi nhuận cho người bán – tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2005.

Mức lãi trung vị từ một giao dịch bán lại nhà đã tăng lên mức kỷ lục 377.000 AUD, trong khi khoản lỗ trung vị đối với các bất động sản bán bị lỗ là 45.000 AUD.

Theo Cotality, kết quả này chủ yếu phản ánh việc giá nhà đã tăng mạnh trong nhiều năm trước. Ngược lại, nhóm dễ bị lỗ hơn là những người mua nhà gần giai đoạn đỉnh giá cuối năm 2021 đến đầu năm 2022.

📍 Nhiều khu vực ở Sydney và Melbourne đã giảm giá rõ rệt

Dữ liệu theo mã bưu điện của Cotality cho thấy có 123 khu vực ngoại ô đã ghi nhận giá trị nhà ở giảm từ 5% trở lên trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 5 năm nay, và phần lớn nằm ở Sydney và Melbourne.

Một số khu vực giảm mạnh gồm:

📌 Malabar, Sydney East: giảm 12,3%
📌 Deepdene, Melbourne Inner East: giảm 11,3%
📌 Chifley, Sydney East: giảm 9,9%
📌 Wheeler Heights, Northern Beaches: giảm 9,8%
📌 South Coogee, Sydney East: giảm 9,7%

Những con số này cho thấy đà suy yếu không chỉ nằm trên dự báo mà đã bắt đầu thể hiện rõ tại một số khu vực, đặc biệt ở các thị trường đắt đỏ.

🏘️ Thay đổi negative gearing có khiến tiền thuê nhà tăng mạnh?

Một vấn đề khác đang được theo dõi là liệu các thay đổi sắp tới về negative gearing và ưu đãi thuế lãi vốn có khiến nhà đầu tư rút lui, từ đó đẩy giá thuê tăng mạnh hay không.

Một số ý kiến lo ngại nguồn cung nhà cho thuê có thể giảm nếu nhà đầu tư bán bớt bất động sản. Tuy nhiên, nhà kinh tế Tom Kennedy của JP Morgan cho rằng tác động lên tiền thuê nhiều khả năng chỉ ở mức khiêm tốn, thay vì tạo ra cú sốc lớn.

Theo JP Morgan, một lý do quan trọng là các bất động sản mà nhà đầu tư đã sở hữu trước thời điểm chính sách được công bố vẫn được giữ cơ chế cũ. Điều này giúp giảm nguy cơ nhà đầu tư đồng loạt rời thị trường trong ngắn hạn.

Ngân hàng này cho rằng giá thuê trong thời gian tới vẫn sẽ phụ thuộc chủ yếu vào các yếu tố nền tảng như tỷ lệ nhà trống, nguồn cung nhà mới và tốc độ tăng dân số, thay vì chỉ riêng thay đổi về thuế.

🔍 Điều người mua nhà và người thuê nhà nên theo dõi lúc này

Trong những tháng tới, thị trường nhà ở Australia nhiều khả năng sẽ tiếp tục bị chi phối bởi ba yếu tố lớn:

1️⃣ Hướng đi tiếp theo của lãi suất
Nếu RBA giữ nguyên hoặc cắt giảm lãi suất trong năm tới, áp lực lên người mua có thể bớt đi. Ngược lại, nếu lãi suất còn tăng, Sydney và Melbourne có thể chịu thêm sức ép giảm giá.

2️⃣ Tác động thực tế của thay đổi thuế nhà đầu tư
Hiện nhiều chuyên gia cho rằng ảnh hưởng ngắn hạn lên giá thuê sẽ không quá lớn, nhưng thị trường vẫn sẽ theo dõi xem nhà đầu tư có thay đổi hành vi mạnh hay không.

3️⃣ Nguồn cung nhà ở mới
Nếu nguồn cung tiếp tục thiếu, giá nhà và giá thuê có thể vẫn được nâng đỡ ở mức cao, ngay cả khi sức mua suy yếu.