Tại sao mình không lựa chọn mua chung cư để ở nữa và nếu phù hợp thì bạn cũng nên như vậy.

Thú thật với mọi người, mình từng là một đứa có mong muốn mãnh liệt được ở trong Phú Mỹ Hưng, khu đô thị hạng sang với dân trí và cơ sở hạ tầng thoáng đãng rồi tiện ích đầy đủ không thiếu thứ gì.

Với mình hồi đó, ở chung cư Phú Mỹ Hưng gần như là định nghĩa của một cuộc sống đã đến nơi đến chốn.

Mình còn khuyên mọi người là hãy đi coi nhiều những căn chung cư 10 tỷ thử đi, rồi sẽ thấy cái ham muốn và cảm xúc nó tăng lên một cách vô cùng mãnh liệt, vì đi gặp người giàu cái cảm giác nó rất là khác.

Từ cử chỉ, hành động đến lời nói, tác phong của họ đều rất là nhẹ nhàng văn minh.

NHƯNG RỒI…

Năm vừa qua mình được tiếp xúc và làm việc với rất nhiều những người GIÀU và RẤT GIÀU đang làm việc trong lĩnh vực Bất Động Sản. Thì cái ước muốn được ở chung cư Phú Mỹ Hưng đó của mình dần dần được dập tắt bằng những góc nhìn và phân tích cực kì thú vị.

Nên là nay mình muốn cho mọi người thấy hành trình biến đổi đó của mình, và mình hi vọng bạn biết đâu cũng sẽ chuyển hoá sau khi nghe hành trình này.

Ok bắt đầu ha.

Lưu ý: đây là bài viết dựa trên trải nghiệm và phân tích học hỏi cá nhân. Chứ mình không nhận mình là chuyên gia đầu tư BDS. Với cương vị là một người chưa có nhà đang mong muốn có cho mình một chỗ ở để yên ổn và với tình hình kinh tế giá cả trong thời điểm hiện nay để viết. Chứ nó sẽ ko phải áp dụng cho tất cả mọi người. Và mình ko có thiên hướng là muốn điều hướng hay đạp đổ bát cơm của ai cả. Nên các anh chị em nhẹ nhàng bình tĩnh đọc bài và tự đưa ra nhận định ạh.

.

Hồi 1 - cú vã nát mặt từ người giàu.

Mình là đứa hay hỏi những người khách giàu của mình là: “Anh chị ơi, làm sao mà em có thể kinh doanh tri thức dạy học mà giàu lên được 1 phần như anh chị đậy?”

Thì mình hay nhận được một câu trả lời thú vị là: “Thế em đã có cái gì mà nó tự động làm việc, tự động nhân tiền cho mình chưa? Hay chỉ đang làm việc để đổi thời gian lấy tiền?”

Nghe câu này xong tự dưng thấy nó đau ngang xương. Vì thật ra khi nhìn lại tất cả những thứ mình mua về và sở hữu, thì gần như không có cái nào làm được điều đó cả.

Mọi thứ nó chỉ có hư rồi mình phải bỏ tiền ra sửa nó thôi, chứ làm gì có cái nào mà nó thực sự đẻ ra được tiền, hay nhân được tiền khi mình ngồi không.

Và thú thật có những tháng mà mình đau khổ tinh thần, mình lười làm việc thì đúng nghĩa là việc kinh doanh kiếm tiền mình nó cũng về mo luôn.

Trong khi đó những người giàu họ có những tài sản mà để không thôi cũng đẻ ra tiền, hoặc về lâu dài sẽ tự động nhân tiền do gia tăng giá trị, như BDS, nhà cho thuê, đất đai ở khu vực tiềm năng, hệ thống kinh doanh đã được tối ưu mô hình.

Nhưng chưa dừng lại ở đó, nếu nghĩ kĩ và phân tích sâu xa hơn, thì còn một điều nữa rất hay đó là có vẻ họ đều nói về một khái niệm mà chúng ta đều biết, có điều ứ bao giờ làm.

Bởi vì khi mình nói cho họ biết về mục tiêu nhà cửa của mình, nào là em muốn có chỗ ở ổn định, em muốn có tiện nghi để được chill, em muốn được ở khu vực đẳng cấp, dân trí cao…

Thì người giàu tán lại chỉ đúng 1 câu: “Mua chỗ đó nó có làm ra tiền được cho mình không? Nó có lời không?

Chỉ vậy thôi, không có câu nào khác.

Lúc đầu mình nghe thấy nó cũng lí trí r ham tiền quá ah. Nhưng càng về sau khi càng nhìn thấy được những con số không biết nói dối, thì thôi mình xin bái phục.

Và đó là con số khác biệt giữa người đi mua TIÊU SẢN & TÀI SẢN.

Hãy cùng mình đi gặp mặt mấy con số nhỏ xinh đó nhé.

.

Hồi 2 - Cú tát vỡ mặt của những con số đem tới sự tự do hay cầm tù.

1 tháng trước, mình có gặp một bạn trẻ đang có số tiền tiết kiệm là 900 triệu. Tiền bạn kiếm hàng tháng cũng được 50-70 triệu hàng tháng, có khi còn nhiều hơn, nhưng quan trọng là nó không đều đặn cho lắm.

Mục tiêu của bạn rất đơn giản: Mua 1 căn chung cư ở trục quốc lộ 13 để rước mẹ và em gái từ quê lên Sài Gòn để ở chung và cho em đi học đại học.

Bạn dự định mua một căn chung cư với giá là 3 tỷ rưỡi diện tích là 60m2.

Mình nghe mục tiêu xong thì hỏi:

“Vậy là em sẽ phải vay ngân hàng 2 tỷ 6 đúng không? Vậy mỗi tháng sẽ trả ngân hàng bao nhiêu tiền, em biết chưa?”

Mình bắt đầu bấm máy tính.

Giờ lãi xuất là cho gần 10% đi vì đang trong thời kì khoai lang lắm, nên tính riêng tiền lãi phải trả 1 năm là 260 triệu.

Tiền gốc nếu bạn vay trong 20 năm, thì mỗi năm phải trả 130 triệu

Tổng là 390 triệu/năm. Mỗi tháng bạn cần trả 32 triệu rưỡi. Đó là chúng ta chưa tính có những thời điểm ngân hàng báo lãi xuất thả nổi lên 3-5% nữa, thì lúc đó ngót nghét 40 triệu/tháng.

Mình mới hỏi bạn y chang câu hỏi mà người giàu hỏi mình: “Hiện tại em có dòng tiền nào thụ động không để phụ em trả lãi?”

Bạn lắc đầu và nói là: “Giờ em mỗi ngày là đang làm từ 6h sáng tới 10h tối mới về tới nhà rồi anh. Thì thời gian đâu làm mấy cái thụ động gì đó”

Sau đó mình mới hỏi tiếp một việc nữa: “Vậy em có tính tới chuyện khi mẹ với em gái em lên, thì phải lo thêm tiền ăn ở sinh hoạt cho 2 người, cộng với tiền học cho em gái em không? Nếu cộng thêm tiền phí quản lý của chung cư nữa, thì em thấy em kham nổi không?”

Tự dưng lúc đó thấy bạn cũng lặng người lại.

Vì có lẽ cái ước muốn "phải có nhà trước tuổi 30” đó, nếu không được tính toán kỹ, nó sẽ biến bạn thành một cỗ máy chạy liên tục trong 20 đến 25 năm để làm đúng một thứ thôi đó là TẬP TRUNG TRẢ NỢ.

Có nghĩa là cái nhà này nó đang liên tục lấy tiền của bạn ra suốt ngần ấy năm. Và xin chia buồn nó đúng nghĩa là một TIÊU SẢN.

Và mình muốn đặt cho bạn một câu hỏi chiêm nghiệm là: “Cái nhà bạn đang ở hiện tại có đang tự động kiếm tiền cho bạn không?

Trả lời giúp mình và mình sẽ chia sẻ tiếp một tương lai sáng rạng đây

.

Ở một thế giới khác, thì khi mình làm việc với một chị khách hàng chuyên làm việc cơ cấu, chỉnh sửa lại nhà cũ để biến nó thành tài sản sinh tiền.

Thì chị vừa mới giúp cho một gia đình nọ có một căn nhà cấp 4 diện tích 39m2 giá hơn 3 tỷ lúc mua trở thành một cỗ máy sinh tiền.

Lúc này bạn sẽ nghĩ, nhà 39m2 như cái lỗ mũi thì làm được gì đúng không.

Sau khi được tư vấn thiết kế lại công năng. Thì căn nhà nhỏ xinh đó có 1 cái hầm để xe, 1 thang máy, 1 mặt bằng cho thuê được 12 triệu mỗi tháng cho làm spa và nail, 2 tầng trên là 2 căn hộ dịch vụ cho thuê dc mỗi tháng là 10 triệu/phòng, tổng là 20 triệu nữa.

Và quan trọng nhất là 2 tầng riêng biệt cho chính gia đình để ở với bếp và phòng khách lớn, phòng ngủ cho vợ chồng và phòng giường tầng cho hai con.

Và hai tầng đó nếu không ở, lại có thể cho thuê được 15 triệu nữa.

Thì dòng tiền cơ bản 1 tháng từ căn nhà nhỏ 39m2 đó nếu ở thì sẽ là 32 triệu và nếu không ở thì sẽ là 47 triệu.

Hãy tưởng tượng viễn cảnh thực tế đi, với 32 triệu đó đủ để trả lãi cho ngân hàng nếu vay, thậm chí gia đình đó nếu ko ở đó mà thuê ngoài một căn hộ nhỏ giá 10 triệu, thì họ có dư 37 triệu, với số tiền này thì đủ cho 1 người trong gia đình được quyền lựa chọn là họ muốn làm công việc gì mà mình mong muốn chứ không phải áp lực nặng nề về việc trả nợ trả lãi ngân hàng.

Và căn nhà này chính thức trở thành TÀI SẢN thực thụ, vì không những cho ra được dòng tiền 32-47 triệu hàng tháng, mà khi xây lên như vậy xong thì giá trị căn nhà này lúc bán cũng sẽ tăng lên rất nhiều. Vì nó có dòng tiền cực kì tốt.

.

Hai câu chuyện, nhưng một cái là sự tự do còn một cái là sự cầm tù trong lãi xuất ngân hàng.

NHƯNG, mọi thứ chưa dừng lại ở đó….

Có một bài toán nữa mà rất ít người nếu không chuyên sẽ không thể nào nhìn ra được. Đó là bài toán về khả năng NHÂN TIỀN THEO THỜI GIAN.

Nên bây giờ chúng ta sẽ đi tới…

.

Hồi 3 - Cú vã từ người anh chuyên xây dựng dự án.

Mình học được một góc nhìn rất thú vị từ anh Đặng Duy Linh & anh Bùi Anh Giáp, người chuyên phát triển đất đai thành nhà ở thực cho người dân.

Trong BDS thì đây có lẽ là mô hình tối cao nhất trong ngành, khi họ mua một lô đất to và biến nó thành một chung cư, một khu nhà khép kín, với nhiều nhà cho nhiều gia đình khác nhau, y hệt như Vin Group và Sun Group vậy đó.

Và anh Linh với anh Giáp có nói một điểm quan trọng là:

“Cái nào mà chủ đầu tư đã làm hết từ pháp lý đến cơ sở hạ tầng, tiện ích, công năng rồi, thì bao nhiêu lời chủ đầu tư đã phải nắm hết trước rồi.”

Và cái người mà có thể kiểm soát được khả năng sinh lời của từng phi vụ một cách chắc chắn mà không dựa vào bất kì yếu tố nào liên quan tới thị trường thì mới là người win.

Thì nếu phân tích rõ ràng những căn chung cư mà bạn “muốn mua” đó đi.

- Chủ đầu mua một mảnh đất lớn với giá rẻ.
- Sau đó họ làm pháp lý lên để xin tách sổ.
- Họ làm đường xá hạ tầng lên cho tiện ích, rồi họ xây lên nhiều tầng nhiều nhà cho bạn mua.
- Còn bạn thì chỉ mua đúng một ô vuông nhỏ trong đó và không làm thêm được gì.

Và nếu phân tích trên khía cạnh đầu tư, thì bạn đang mua một sản phẩm cuối cùng mà không hề có khả năng cải tạo hay tạo thêm được giá trị gì nhiều cho căn nhà, ngoài việc decor trang trí đẹp hơn thôi. Thì làm sao mà có thể có lời được.

Trong khi đó nếu bạn nghĩ về câu chuyện của căn nhà thứ 2 ở trên mình kể, thì họ đang làm được những thứ mà căn chung cư ko làm được.

- Họ chuyển đổi công năng căn nhà
- Họ xây thêm tầng để gia tăng diện tích
- Họ cho thêm tiện ích là thang máy cho từng tầng để đi lại cho tiện
- Họ tận dụng được tối đa dòng tiền từ căn nhà đó.

Nên họ mới có lời, có lãi và có sự riêng tư, tự do của chính mình.

Mình ngồi nghe câu đó mà trong đầu cứ lởn vởn hình ảnh những toà chung cư ở Phú Mỹ Hưng mình từng ao ước dần dần lu mờ.
Và mình bắt đầu hiểu tại sao mình sẽ không bao giờ mua chung cư để ở nữa.

NHƯNG nãy giờ chúng ta chỉ toàn đang nói đến việc gọi là PHẢI CHỦ ĐỘNG làm gì đó để tăng giá trị cho căn nhà thôi.

Trong khi đó bạn còn bận rộn, bạn còn bao nhiêu thứ để lo, bao nhiêu điều để nghĩ. Vậy thì phải có cách nào để NHÂN TIỀN THỤ ĐỘNG giống người giàu thì mới đúng chứ đúng không.

Bởi vậy bây giờ chúng ta sẽ đi tới hồi 4 - Nơi chúng ta nhìn thấy 1 lần nữa sự thật phũ phàng của chung cư để rồi giấc mơ sỡ hữu nó đảm bảo vụt tắt.

.

Hồi 4 - Cú tát từ chính thị trường và xã hội.

Người giàu là người để tiền tự làm việc cho mình.

Người giàu là người để tài sản tự nhân tiền lên một cách thụ động.

Nên khi bạn nghĩ tới việc mua một cái BDS thì thứ quan trọng nhất đó là LIỆU NÓ CÓ TĂNG TIỀN LÊN THEO THỜI GIAN HAY KHÔNG?

.

Và khi chúng ta so sánh khả năng tăng giá cả của chung cư so với nhà đất.

Thì tất cả các số liệu lẫn thống kê đều cho thấy một điều rằng giá nhà đất luôn luôn có khả năng tăng giá cao hơn nhiều so với giá chung cư.

Ví dụ cùng 1 số tiền là 3 tỷ, có 1 người mua chung cư và 1 người mua đất thì 1 năm sau:

- Giá chung cư tăng lên 3 tỷ 200 triệu.
- Giá mảnh đất tăng lên 3 tỷ 500 triệu.

Vì đơn giản đất thì ko sinh ra thêm được, từ 1 miếng đất có thể sinh ra được nhiều căn chung cư mini, còn 1 căn chung cư mini thì không thể đẻ ra hoặc xây ra thêm nhiều căn khác được.

Và có một sự thật đau lòng là hầu hết các chung cư căn hộ đã tăng giá một cách chóng mặt trong suốt 2 năm vừa qua. Nhiều khu tăng 50 thậm chí tăng gấp đôi so với 3 năm trước.

Nhưng lí do nó tăng là do việc phòng cháy chữa cháy những năm vừa rồi bắt đầu siết lại, kết hợp với việc có rất nhiều cơ sở hạ tầng, tuyến cao tốc, metro được xây ra kế bên các khu chung cư đó.

Vậy thì mình muốn hỏi mọi người một điều thôi. Là khi giá nó đã tăng nóng gần như gấp rưỡi hoặc gấp đôi như vậy rồi; Thì xác xuất nó có khả năng tăng gấp đôi lên tiếp lần nữa là cao hay thấp?

Đặc biệt khi giá chung cư tính theo m2 hiện tại đã ở mức trung bình là 90-150 triệu rồi. Thì cái khả năng nó tăng lên được 180-300 triệu/m2 là khả thi hay không?

Cho nên nếu nói về khả năng TĂNG GIÁ THỤ ĐỘNG THEO THỜI GIAN thì thật sự là không còn nhiều.

Trong khi đó nguồn cung mới đang tràn vào thị trường. Hàng loạt dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, cạnh tranh trực tiếp với phân khúc chung cư bình dân và trung cấp. Lúc này việc lao vào mua một căn chung cư với giá cao sẵn như vậy liệu có còn hợp lý?

Và nếu bạn phải vay ngân hàng để mà mua căn nhà đó, trong khi nếu 5 đến 7 năm bạn muốn bán ra, thì tiền lời thu về có chắc đã đủ bù cho số tiền lãi ngân hàng bạn đã trả suốt những năm đó không?

Giống như câu chuyện của bạn đầu tiên mình có kể khi nãy. Đúng nghĩa là: mua vào, ở, trả lãi ngân hàng nhiều năm, rồi bán ra không một đồng lời… vì thực chất là bạn đang làm không công cho ngân hàng trong suốt khoảng thời gian đó rồi.

Đó là lúc chúng ta ĐI NUÔI NGƯỜI GIÀU, chứ không phải là TRỞ THÀNH NGƯỜI GIÀU nữa rồi.

Bạn đang đi mua TIÊU SẢN hút hết tiền của bạn hàng năm hàng tháng, đã thế lại không còn khả năng tăng giá mạnh theo thời gian.

Và rồi cứ thế người trung lưu chúng ta “nghĩ là tôi đang mua tài sản, nhưng thực ra lại là đốt tiền cho tiêu sản” và đánh mất cuộc đời.

Mình biết đây là một bài rất dài với nhiều những cú vã, nên nếu được thì bạn hãy lưu nó lại để rồi thẩm thấu nó dần cũng được. Vì chính bản thân mình cũng phải bị vã hết lần này tới lần khác thì mới sáng con mắt ra được.

.

Và nói đến đây mình tin ai ai cũng nghĩ là mua chung cư để ở toàn bất lợi thôi đúng không. Nhưng yên tâm, sẽ luôn có happy ending cho tất cả mọi người.

Vì mình cũng đã gặp được cái người mà chị mua chung cư để ở thôi, và vẫn vay ngân hàng luôn, những vẫn có lời, thậm chí là lời to nữa là đằng khác.

Chị bắt đầu với vỏn vẹn 300 triệu, mua chung cư để ở. Nhưng cái cách chị vận hành nó thì hoàn toàn khác với người bình thường.
Chỉ hơn 2 năm sau, tổng tài sản của chị tăng lên từ 7 đến 10 tỷ. Và căn nhà cuối cùng chị sống trước khi chuyển sang nước ngoài định cư là một căn biệt thự view sông ở Phú Mỹ Hưng, trị giá 17 tỷ ở thời điểm đó.

Bây giờ căn đó đã lên đến 50 tỷ rồi.

Cùng xuất phát điểm 300 triệu như bao người khác. Nhưng kết quả thì cách nhau một trời một vực. Vì chị không mua chung cư theo cách người bình thường mua.

Nên là mình rất ư là ngỡ ngàng và phấn khích vì mình có dẫn dụ được chị làm chung với mình 2 buổi để kể lại hành trình cũng như bài học mà chị rút ra để CỨ MUA LÀ THẮNG.

Thề với mọi người luôn là từ ngày dấn thân tìm hiểu về BDS và tài chính, thì mình kiểu như nổ não hết lần này sang lần khác.

Nên mình cũng muốn cho mọi người cảm nhận được cái wow đó của mình. Nên thứ 5 với thứ 7 tuần sau sẽ là ngày chúng ta được nghe thêm và hiểu thật sâu thật kĩ về những tư duy đó. Nhưng vì phòng zoom của mình có giới hạn, nên mọi người hãy nhanh tay đăng kí sớm chứ không tới buổi đó full hạn mức thì dù có link cũng không vô coi được. Thông tin bên dưới comment nhé.

.

Còn lại thì nếu bạn đang phân vân chưa biết nên mua chung cư hay không, mình không có ý định bảo bạn phải làm gì.
Mình chỉ muốn bạn trả lời thật lòng một câu hỏi này thôi.
Cái nhà bạn đang muốn mua đó... nó đang làm việc cho bạn, hay bạn đang làm việc cho nó?
Nếu câu trả lời là vế sau, thì có lẽ đáng để bạn ngồi lại và tính toán kỹ hơn một lần trước khi quyết định.
Vì tài sản hay tiêu sản, không nằm ở chỗ bạn mua loại bất động sản nào.
Nó nằm ở chỗ bạn thật sự hiểu bạn đang mua cái gì và công thức thành công để đầu tư an toàn mà vẫn hiệu quả.