VÌ SAO GIÁ CHUNG CƯ TP.HCM DUY TRÌ MỨC CAO DÙ NHÀ ĐẦU TƯ “CẮT LỖ”, BÁN RA NHIỀU?

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt về dòng tiền và thanh khoản, nhưng nghịch lý là mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao. Dù xuất hiện làn sóng nhà đầu tư “cắt lỗ”, giá nhà không những không giảm sâu mà còn neo ở vùng đỉnh tại nhiều khu vực.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan .com . vn, thời gian qua phân khúc đất nền tại TP.HCM đã ghi nhận mức giảm khoảng 10%. Ở thị trường căn hộ, nhiều sản phẩm thứ cấp từng thiết lập mặt bằng giá cao cũng bắt đầu điều chỉnh để phù hợp hơn với hiệu suất khai thác cho thuê.

Tuy nhiên, mức giảm này không diễn ra trên diện rộng. Những căn hộ có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt vẫn giữ giá khá vững, chủ yếu do nguồn cung hạn chế kéo dài.

Một điểm đáng chú ý là hiện tượng “cắt lỗ” không mang tính đại diện cho toàn thị trường. Theo ông Tuấn, nhóm chịu áp lực bán ra mạnh nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Khi chi phí vốn tăng, họ buộc phải giảm giá để thoát hàng.

Ở góc nhìn nhà đầu tư, bà Mai Hương (TP.HCM) cho rằng giá căn hộ vẫn neo cao do nhiều chủ sở hữu chưa sẵn sàng hạ giá sâu. Không ít chủ đầu tư và nhà đầu tư có xu hướng giữ giá để đảm bảo hạn mức vay ngân hàng. Bên cạnh đó, tâm lý xem bất động sản là tài sản tích lũy dài hạn khiến nhiều người tiếp tục “găm hàng”, chờ chu kỳ mới thay vì bán tháo.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng thừa nhận thị trường đang tồn tại nghịch lý: số lượng giao dịch cắt lỗ tăng nhưng không kéo mặt bằng giá đi xuống. Nguyên nhân là các trường hợp giảm mạnh, khoảng 200–300 triệu đồng/căn, chủ yếu rơi vào các dự án mới, chưa bàn giao. Đây là nhóm sản phẩm thu hút nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao, có thể lên tới 60–70% giá trị tài sản, nên dễ bị áp lực bán hơn.

Người mua ở thực có nên xuống tiền?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, với người mua để ở, giai đoạn hiện nay lại mở ra cơ hội lựa chọn tốt hơn khi thị trường dần minh bạch và nguồn cung cải thiện. Tuy nhiên, người mua cần ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp nhu cầu sinh sống thực tế.

Ngoài ra, đây cũng là thời điểm nhiều chủ đầu tư tung ra chính sách hỗ trợ lãi suất và ưu đãi tài chính hấp dẫn. Dù vậy, quyết định mua nhà nên được nhìn nhận như một khoản tiêu dùng lớn gắn với chất lượng sống và sức khỏe tài chính, thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Nguồn cung khan hiếm, giá khó giảm sâu

Khảo sát thực tế cho thấy, khu vực phía Đông TP.HCM – nơi được xem là “điểm nóng” nguồn cung mới – đang ghi nhận mức giá phổ biến từ 50–100 triệu đồng/m². Tại khu Nam, đặc biệt là khu vực quận 7 (cũ) và vùng giáp ranh, giá căn hộ mới dao động khoảng 80–110 triệu đồng/m².

Trong khi đó, khu trung tâm và các khu vực cận trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng cao, nhiều dự án vượt 120 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở phân khúc cao cấp.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2025, toàn thành phố chỉ có 26 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp gần 17.000 sản phẩm – tương đương khoảng 39% so với năm 2017.

Sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, khiến cấu trúc thị trường lệch hẳn về trung và cao cấp. Đây được xem là nguyên nhân cốt lõi khiến giá căn hộ khó giảm sâu, bất chấp thanh khoản có thời điểm chững lại.